Сделки с материнским капиталом в Челябинске

Сделка, связанная с приобретением жилья, всегда считалась сложной процедурой, сопряженной с немалыми рисками для обеих сторон. Использование средств материнского капитала требует от участников сделки еще большей осмотрительности и соблюдения всех требований законодательства. Верным решением будет передать весь процесс в руки специалистов.

Что такое материнский капитал?

Материнский (семейный) капитал — одна из самых крупных мер социальной поддержки семей с детьми. Выдачу и использование материнского капитала в нашей стране регулирует Федеральный закон от 29.10.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Право на получение материнского капитала возникает при рождении или усыновлении второго, третьего и последующих детей начиная с 1 января 2007 года, и первого ребенка начиная с 1 января 2020 года.

Семьи, которые соответствуют заявленным требованиям, получают сертификат — именной документ, подтверждающий право на дополнительные меры государственной поддержки. С 15 апреля 2020 года сертификат формируется автоматически — после того, как в ПФР поступают от ЕГР ЗАГС сведения о рождении (усыновлении) ребенка. Данные о сертификате направляются в личный кабинет матери на сайте ПФР и на интернет-портале «Госуслуги»; электронный документ можно скачать и распечатать. Если нет времени ждать межведомственного обмена информацией либо отсутствует регистрация на едином портале государственных услуг, можно подать заявление о выдаче сертификата в МФЦ, любой территориальный орган ПФР (лично, через представителя) или отправить его по почте.

На что можно потратить материнский капитал?

Направить средства материнского капитала можно только на строго обозначенные законом цели: улучшение жилищных условий семьи, получение образования ребенком (детьми), формирование накопительной пенсии матери, покупку товаров и услуг, необходимых для адаптации детей-инвалидов, и получение ежемесячной выплаты.

Улучшение жилищных условий является самым популярным способом использования средств господдержки и предполагает следующие варианты:

• покупка квартиры на вторичном рынке или в новостройке (на любой стадии строительства, в том числе на этапе котлована);
• приобретение жилого дома;
• строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства с привлечением строительной организации или без нее (при этом земельный участок под дом необходимо приобрести или взять в аренду).

Приобрести жилье можно при помощи только материнского капитала либо с добавлением собственных средств — сделать это получится после того, как ребенку, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры господдержки, исполнится три года. Также государственная субсидия может стать первоначальным взносом, если недвижимость приобретается с привлечением кредитных средств, пойти на уплату основного долга, процентов по уже оформленному ипотечному кредиту или погашение займа у юридического лица. В таком случае использовать материнский капитал можно и до достижения ребенком трех лет — с момента рождения.

Закон о материнском капитале позволяет покупать и долю в жилом помещении (квартире или доме), но ПФР относится с подозрением к таким сделкам, они находятся на особом контроле.

Обязанность по выделению долей

Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.10.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», любая недвижимость, купленная с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую долевую собственность членов семьи — родителей и каждого без исключения ребенка. А п. 15.1 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» определяет, что сделать это нужно в течение шести месяцев.

В случае, если жилье покупалось с использованием кредитных средств, то после погашения ипотеки собственники должны заключить соглашение о выделении долей и предоставить его на регистрацию в Росреестр. Закон о маткапитале не дает прямого указания на то, что соглашение должно быть нотариально заверено, поэтому допустима и простая письменная форма. Но практика показывает, что в таком случае бывает множество нарушений, которые приводят к нежелательным последствиям.

Определение размера долей не регламентируется законодательно. Однако позиция Верховного Суда РФ такова, что доли в праве собственности на объект недвижимости следует определять исходя из равенства долей родителей и детей в средствах материнского капитала, а не всех использованных на приобретение данного жилья средств. Размер доли ребенка при желании может быть увеличен, а вот уменьшение возможно только с одобрения органов опеки и попечительства.

Если родители не выделили детям доли, то они могут быть привлечены к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ за мошенничество.

Нюансы сделок с использованием средств маткапитала

Приобретение недвижимости с использованием средств материнского капитала имеет некоторые особенности, незнание которых может привести к печальным последствиям — сделка с нарушениями может быть признана недействительной. В частности, следует иметь в виду, что:

• На средства маткапитала разрешается покупать жилье, которое находится на территории Российской Федерации, не является муниципальной собственностью, полностью соответствует санитарным и техническим требованиям, не подлежит реконструкции или сносу. ПФР направляет в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля запрос — и если приобретаемое жилое помещение признано непригодным для проживания или многоквартирный дом, в котором находится квартира, аварийный и подлежит сносу/реконструкции, то это станет причиной для отказа в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала.
• ПФР вправе принять решение об отказе и в ряде других случаев — их перечень указан в п. 2 ст. 8 Федерального закона от 29.10.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Например, нарушение установленного порядка подачи заявления, ограничение в родительских правах в отношении ребенка и др.
• Собственниками приобретаемого жилья могут стать только родители, состоящие в официальном браке, и их дети. Даже ближайшие родственники не вправе претендовать на долю. Аналогично выглядит ситуация для гражданских супругов — мужчина в этом случае собственником быть не может, всё оформляется на женщину и её детей.
• Средства материнского капитала поступают продавцу не в момент совершения сделки, а после регистрации перехода права на объект недвижимости, в установленный законом срок. Поэтому договор купли-продажи необходимо составить так, чтобы в нем была прописана информация о порядке расчетов: сумма, которая будет перечислена на основании сертификата на маткапитал с указанием номера сертификата, и сроки перевода. ПФР перечисляет средства только в безналичной форме, поэтому в договоре должны быть указаны банковские реквизиты продающей стороны.

Согласно ст. 488 ГК РФ, пока продавец не получил полный расчет, объект недвижимости находится у него в залоге, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. Делается это для того, чтобы гарантировать исполнение покупателем обязательства по оплате.

Как купить жилье с использованием маткапитала: пошаговая инструкция

Чтобы купить жилье с использованием средств материнского капитала, потенциальный покупатель должен пройти несколько этапов.

1. Заключение договора купли-продажи. Еще до начала процесса покупки стоит обязательно поставить владельца жилья в известность о том, что на приобретение объекта недвижимости будут использованы средства маткапитала.

2. Регистрация сделки. Сразу после того как договор составлен и подписан, нужно оплатить необходимую госпошлину и зарегистрировать сделку — в Росреестре или МФЦ.

3. Обращение в Пенсионный фонд РФ. Для этого необходимо подготовить заявление о распоряжении средствами материнского капитала и собрать комплект документов (в том числе паспорт, свидетельство о заключение (расторжении) брака, свидетельства о рождении детей, договор купли-продажи, выписку из ЕГРН и др.).

4. Перечисление средств материнского капитала продавцу. Обычно это происходит в течение 15 рабочих дней с даты приема заявления: 10 дней отводится на рассмотрение заявления и 5 дней — на перечисление (при положительном решении ПФР).

Отдельно стоит обратить внимание на случаи, когда недвижимость приобретается в ипотеку: здесь к сделке подключается еще одна сторона — банк или иная кредитная организация. Заимодателю необходимо будет предоставить справку из ПФР с указанием суммы материнского капитала как подтверждение того, что государственная субсидия не была истрачена ранее на другие цели.

Юридическое сопровождение сделки с материнским капиталом

Грамотно составленный договор, соблюдение норм и требований закона гарантируют успешность и своевременность проведения сделки. Проблема в том, что рядовые граждане не могут, да и не обязаны знать обо всех изменениях нормативной правовой базы и разбираться в юридических тонкостях.

Участие профессионалов из «Право24» будет полезно по ряду причин — это защита материальных интересов клиента и его семьи, гарантия законности сделки, возможность избежать отказа со стороны ПФР, банка или иного учреждения. Юристы помогут на любом этапе сделки — начиная с выбора объекта, заканчивая определением размера долей и их выделением; в случае необходимости представят и защитят права клиента при разрешении спора в суде.

Юридическое сопровождение сделки с материнским капиталом включает следующие услуги:

• юридическая проверка объекта недвижимости (эта процедура позволяет отсечь неподходящие варианты и обнаружить возможные риски);
• помощь в выборе кредитной организации, программы кредитования и подготовка пакета документов (если жилье покупается с использованием заемных средств);
• составление и подписание договора купли-продажи — с учетом всех особенностей сделки;
• регистрация сделки;
• составление заявления о распоряжении средствами материнского капитала, формирование требуемого пакета документов и направление материалов в ПФР;
• контроль перечисления денежных средств продавцу/кредитной организации;
• снятие залога с жилого помещения (если он был установлен);
• составление и подписание акта приема-передачи;
• проведение процедуры выделения долей.

Если не нашли ответ на интересующий вопрос или хотите узнать больше об услуге по сопровождению сделки, позвоните или напишите нам. Мы всегда на связи, готовы проконсультировать (в том числе о том, как продать квартиру, приобретенную за счет средств материнского капитала) и оказать помощь в Москве или на территории любого другого региона РФ.